El 10% honesto: sobre la rentabilidad que merece existir, y la que no.
Por Matías La Porta · 6 min de lectura
Hay una pregunta que me hacen, a veces con curiosidad, a veces con sospecha: “¿Cómo puede ser ético cobrar un 10% de rentabilidad sobre una vivienda?”
La pregunta está mal hecha. Y mientras siga mal hecha, la respuesta seguirá siendo confusa.
La pregunta correcta no es cuánto se gana. Es de dónde sale lo que se gana.
Tres rentabilidades, tres mundos distintos
Pongamos tres viviendas iguales en Carabanchel. Mismo metro, misma calle, mismo precio de compra. Tres inversores distintos.
Inversor A
La compra, la divide en seis habitaciones, mete ocho personas, sube el alquiler cada año al máximo legal, cambia inquilino cada doce meses para no quedarse pillado con la Ley de Vivienda, y exprime un 18% anual. Cuando los inquilinos se quejan del moho, no responde el WhatsApp.
Inversor B
La compra, la mete en Airbnb, la rota cada tres noches, factura un 22% bruto, cae al 14% neto después de gestión y limpieza. Un vecino menos en el barrio. Una familia menos en Madrid. Un piso menos para quien viene a vivir.
Inversor C
La compra, la reforma bien, la alquila a 4 personas que llegan a Madrid a trabajar, a estudiar, a empezar. Cobra por debajo del mercado de la zona. Mantiene a los inquilinos años. Saca un 8-10% neto. Duerme tranquilo.
Los tres tienen rentabilidad. Los tres son capitalismo. Pero no son la misma cosa, y fingir que lo son — porque “ambos cobran” — es el truco retórico que beneficia a A y a B mientras desarma a C.
El truco del elitismo moral
Hay una postura cómoda que dice: “Cualquier rentabilidad sobre vivienda es especulación. Punto.”
Es una frase que queda bien en Twitter. También es una frase que no construye una sola vivienda.
Porque mientras esa pureza moral se reposa en sus principios, alguien tiene que comprar las viviendas que se venden cada día en Madrid. Y solo hay cuatro candidatos posibles:
- El Estado. Maravilloso si lo hiciera. Lleva cuarenta años sin hacerlo a la escala necesaria. Mientras esperamos, no hay vivienda.
- Los fondos. Compran a 30 días, sin financiación, con cláusulas blindadas. Ganan siempre. Pagan menos impuestos que tú. Y no responden a nadie.
- Las franquicias y los inversores opacos. Los que sí especulan de verdad — flipping, rotación, presión al inquilino, opacidad.
- Personas como tú, con un asesor que sabe lo que hace, comprando una vivienda para que otros la habiten dignamente.
Si la opción 4 desaparece — porque el elitismo moral nos convenció de que cualquier rentabilidad es pecado — las viviendas no dejan de venderse. Las compran las otras tres. Y de esas, solo una está construyendo a velocidad relevante, y no es el Estado.
Esa es la verdadera elección. No es entre “rentabilidad” y “no rentabilidad”. Es entre quién cobra la rentabilidad y cómo la cobra.
Por qué el 10% es el techo, no el suelo
En BANCHEL no prometemos 10%. Decimos que ese es el techo que hemos visto en operaciones concretas, en condiciones concretas. La realidad media está entre el 6% y el 8% neto. Lo decimos así porque es verdad, y porque preferimos que un inversor entre sabiendo que ganará menos y se lleve una sorpresa al alza, a que entre esperando 10% y se vaya decepcionado con 7%.
Y aún así, ese 6-10% existe por una razón muy simple: compramos bien. Buscamos viviendas donde el propietario quiere vender rápido, donde la franquicia no ha entrado, donde el precio aún no se ha inflado. Reformamos sin lujos absurdos. Gestionamos sin intermediarios infinitos. Y elegimos inquilinos de larga estancia, porque rotar cuesta dinero — el nuestro, el del inversor, y el de la persona que se queda sin hogar cada doce meses.
El 10% no sale del bolsillo del inquilino. Sale de no pagar 14 comisiones a 14 intermediarios que en el modelo tradicional se llevan su tajada.
Esa es la diferencia. No es ideológica. Es operativa.
Lo que ofrece la alternativa “pura”
Si la opción es no participar, no comprar, no invertir, dejar que el mercado se ordene solo, entonces la pregunta honesta es: ¿qué ha pasado los últimos quince años en Madrid mientras esperábamos esa solución?
Los precios han subido un 70% en Carabanchel. Los fondos extranjeros han pasado del 2% al 18% del parque inmobiliario en algunas zonas. Los pisos turísticos han triplicado. Y las familias que llevaban toda la vida en el barrio se han ido a Móstoles, a Fuenlabrada, o han vuelto a casa de sus padres.
Esto es lo que pasa cuando los que tienen capital y conciencia deciden no participar. El hueco no queda vacío. Lo ocupa otro.
La conclusión incómoda
Si tienes 40.000, 55.000 o 100.000 euros y los dejas en el banco rindiendo 1%, no eres más ético. Eres menos útil.
Si los pones en bolsa, financias lo que financie esa empresa, y probablemente no es vivienda digna en Madrid.
Si los pones en una vivienda, gestionada con criterios claros, alquilada a personas reales, con un descuento honesto sobre el mercado y una rentabilidad razonable para ti — estás haciendo más por la vivienda en Madrid que la mayoría de columnas de opinión publicadas este mes.
No es la solución estructural. La solución estructural es política, urbanística, fiscal. Llegará — esperemos — cuando los gobiernos hagan lo que les corresponde.
Mientras tanto, hay dos posturas posibles:
— Esperar.
— Actuar.
El 10% honesto es la forma en que se financia la segunda.