Empecemos por el número.
153.100
viviendas vacías en Madrid
INE, Censo de Población y Viviendas 2021
No es una estimación de despacho ni una encuesta. Es el dato del INE del Censo de Población y Viviendas de 2021, calculado a partir del consumo eléctrico real de cada contador. 153.100 pisos en Madrid con la luz apagada todo el año.
Para hacerse una idea: caben dentro Soria, Teruel y Cuenca enteras. Más viviendas vacías que habitantes tienen muchas capitales españolas. Y están en la ciudad con la demanda más tensionada del país junto a Barcelona.
Algo no cuadra. Y antes de explicar qué no cuadra, hay que desmontar lo que medio Twitter da por hecho.
No son los fondos
Es el reflejo automático: "están vacías porque son de los buitres". Suena bien. Es falso.
Los datos del Catastro que sacó elDiario.es por la Ley de Transparencia dicen que los grandes tenedores —entidades o particulares con más de diez viviendas— controlan en toda la Comunidad de Madrid unas 146.000 viviendas. El 5% del parque. No el 50.
Los datos reales:
- 82% de propietarios tiene una sola vivienda, en la que vive
- 14% tiene dos viviendas
- 4% tiene tres o más
Fuente: Fotocasa Research e INE
O sea: la vivienda vacía en España no es Blackstone. Es el señor de 60 años, clase media, con un piso heredado de su madre que no sabe muy bien qué hacer con él. Es el cuñao de cualquiera.
Y eso debería cambiar la conversación entera, porque a Blackstone no le convences con una llamada. Al cuñao sí.
Por qué están vacías
Cuando se les pregunta, no contestan "porque especulo". Contestan tres cosas.
Razón 1
El piso necesita reforma
Está como lo dejaron los abuelos, con el calentador de butano, los enchufes de baquelita, la cocina que ya daba miedo en 1995. Sacar eso al mercado son 30.000, 40.000, a veces 60.000 euros de obra. Dinero que el propietario no tiene, o que tiene pero no quiere meter en algo que aún no sabe si funcionará.
Razón 2
El piso es de varios
Tres hermanos lo heredaron y no se ponen de acuerdo. Uno quiere venderlo ya, otro alquilarlo, el tercero que no se toque "por si acaso". Llevan cuatro años así, y el piso lleva cuatro años cerrado.
Razón 3
Miedo
Miedo al impago, al inquilino que no se va, a la okupación —la mitad de los propietarios encuestados por Fotocasa en 2025 la nombra como su mayor preocupación—, a la inseguridad jurídica, al "y si me lo destrozan". Este miedo se ha duplicado en el último año. No es paranoia improvisada. Es el efecto acumulado de portadas, telediarios y la historia del cuñado del primo del compañero de trabajo.
Suma las tres y tienes casi toda la vivienda vacía privada de Madrid explicada. No es codicia. Es parálisis con causas concretas.
Lo que la administración no entiende
La respuesta política ha sido siempre la misma: castigar más. Recargo del IBI hasta el 150% para vivienda vacía. Registro obligatorio. Expropiación temporal a grandes tenedores. La Ley de Vivienda de 2023 está construida sobre el palo.
El problema es que el palo no resuelve ninguna de las tres causas reales. No le paga al señor la reforma. No le destraba la herencia. No le quita el miedo. Le añade un coste a algo que ya le daba pereza. La mayoría aguanta, paga el recargo y sigue igual.
Madrid
-3,2%
Solo recargo IBI
Barcelona
-9,7%
Captación + mediación + rehabilitación
La diferencia no está en la sanción. Está en que alguien se ocupa.
Lo que sí funciona
El alquiler habitacional bien gestionado —alquilar la vivienda por habitaciones, con contratos individuales y un profesional encargándose de todo— resuelve, casualmente, las tres cosas.
Frente a la reforma pendiente
El gestor puede adelantar la inversión o coinvertirla a cambio de un contrato de gestión a varios años. El propietario no pone capital. Recibe el piso reformado y operativo.
Frente a la herencia bloqueada
Un contrato de gestión es mucho más fácil de firmar entre hermanos que una venta. Nadie pierde el activo, todos cobran su parte cada mes. Lo que llevaba años atascado se mueve.
Frente al miedo
El riesgo se profesionaliza y se diversifica. Cuatro habitaciones con cuatro inquilinos no es lo mismo que un piso con uno. La gestión profesional filtra, contrata, cobra y, si hay problema, lo resuelve sin que el propietario tenga que pisar un juzgado.
Esto no es ideología. Es la respuesta operativa exacta a un problema operativo.
El cálculo
Pongámonos conservadores. De las 153.100 viviendas vacías de Madrid, supongamos que solo un 30% son materialmente movilizables —descartemos ruinas, segundas residencias mal contadas y litigios imposibles—. Quedan unas 46.000.
Movilicemos solo el 10% de esas. Son 4.600 viviendas. A 3,5 habitaciones por piso de media, son unas 16.000 habitaciones nuevas en el mercado madrileño.
16.000
habitaciones nuevas en Madrid
Sin construir un edificio nuevo, sin recalificar un metro de suelo público, sin esperar diez años.
¿Qué le pasa al precio de la habitación en Carabanchel, Usera o Vallecas si entran 16.000 nuevas? Las estimaciones razonables sitúan la bajada entre un 8% y un 15%.
Para alguien que paga 500 euros por una habitación, son entre 40 y 75 euros menos al mes. Casi 700 euros al año. Para alguien que cobra mileurista, no es una cifra marginal: es una semana de vacaciones, un mes de comida, un trimestre del recibo de la luz.
La conclusión
En Madrid llevamos años discutiendo lo mismo en bucle: más construcción pública —lenta, cara, dependiente de suelo que no hay— o más sanciones —poco eficaces, según los propios datos—. Mientras tanto, los precios siguen subiendo y la gente sigue volviéndose a casa de sus padres a los 32 años.
Hay una tercera vía, y está sentada en 153.100 pisos con la luz apagada. La mayoría no son del enemigo. Son de gente que también está atrapada a su manera: por una reforma que no se atreve a pagar, por una herencia que no se atreve a desatascar, por un miedo que no se atreve a vencer.
A esa gente no la mueve una multa. La mueve una llamada, un cálculo claro y alguien que se ocupe de lo que ella no quiere ocuparse.
Eso es lo que hacemos en BANCHEL. Y por eso pensamos que el alquiler habitacional no es una moda inmobiliaria. Es lo más parecido a una herramienta seria que tiene Madrid ahora mismo para empezar a despertar 153.100 pisos sin esperar a que nadie venga a salvarnos.
¿Tienes una vivienda vacía?
O conoces a alguien que la tenga. Te hacemos los números.
Sin compromiso, sin presión, sin discurso. Solo el cálculo.